Durante a crise econômica global em meados de 2008, o governo federal lançou o programa “Minha casa, minha vida”, prometendo subsídios no financiamento de apartamento novo. Esta facilidade de crédito permitiu que cada vez mais brasileiros tornem reais o sonho da casa própria. Muitos resolvem se sacrificar, entrando no financiamento do imóvel. Agora vamos parar para analisar: Realmente compensa ficar por 30 anos pagando um financiamento ? Ficar pagando aluguel é jogar dinheiro fora ? Vamos analisar cada caso.

Ultimamente, tenho acompanhado a valorização dos imóveis em Curitiba, e na minha sincera opinião, isto tem cheiro de bolha imobiliária, pois os preços subiram absurdamente devido as facilidades que o governo federal tem dado para o financiamento. Tanto eu, como vários amigos, somos jovens, e estamos encontrando estabilizar as nossas vidas. A primeira coisa que vem em mente, é comprar o sonhado apartamento. Daí lá vamos nós para o site da Caixa Econômica, referencia em financiamento imobiliário. O site dispõe de simulador da habitação, onde é possível realizar uma projeção dos gastos com o financiamento.

E lá vamos nós realizar projeções para compra de um imóvel. Quando vejo o resultado, logo lembro daquele ditado que o Leitão sempre fala: “Um produto que o gerente do banco oferece é bom para eles, e não para você”.

Daí fico pensando naquilo que a maioria dos nossos amigos falam, que “você vai estar pagando aquilo que é seu”, “Pagar aluguel é jogar dinheiro fora”, e por aí vai. Isto acaba gerando uma grande confusão na mente de qualquer um, e para um legítimo pão duro, é difícil engolir que vou ficar 30 anos da minha vida pagando um financiamento. Imagine, se eu começar um financiamento agora, vou terminar de pagar com 57 anos, já estarei em idade avançada, e quem sabe, sem condições de pagar o resto do financiamento.

Então abri a minha famosa planilha do Google Docs, e coloquei a mão na massa, para criar diversos cenários.

No site da Caixa Econômica, fiz uma simulação de financiamento de R$ 130000,00, com entrada de R$ 26000,00, e parcelas iniciais próximas de R$ 1000. Para qualquer financiamento, você necessita da entrada, e então, como conseguir este dinheiro ? Bom, a maneira mais fácil seria pedir o famoso “Paitrocinio”, mas não aconselho, pois pode deixar nossos pais sem a única reserva de aposentadoria deles. Então pensando nisto, desde já, comece a acumular um capital, para conseguir dar de entrada no financiamento.

Para realizar os cálculos, utilizei as seguintes variáveis:

• Capital disponível por mês: Este será o valor que será utilizado para pagar a parcela do financiamento ou o  aluguel, e o que sobrar, será alocado em algum tipo de investimento.
• Taxa de rentabilidade dos investimentos: Será uma taxa estimada do quanto o dinheiro aplicado renderá todo mês.
• Correção do capital anual: Todo ano, o valor mensal de pagamento das obrigações, sofrerá um reajuste conforme a inflação estimada, para que o valor não se dissolva durante os anos.
• Valor de aluguel: O quanto você está disposto a pagar pelo aluguel do local onde mora.
• Taxa de reajuste do aluguel: O nome diz tudo, todo ano o aluguel sofrerá reajuste, conforme índice selecionado.

No primeiro cenário, vamos utilizar a configuração mais conservadora, onde teremos um capital mensal inicial de R$ 1000, guardando a sobra do dinheiro na poupança, com rendimento estimado de 0,5% a.m, uma taxa de inflação e correção de alugueis em 5% a.a. Para a opção do aluguel, escolhemos o valor de R$ 600 e  já começaremos com R$ 26000 investidos, referentes ao valor da entrada que teríamos que pagar.

Podemos notar que em 5 anos, pagamos um total de quase 57 mil reais do financiamento, e conseguimos guardar somente um pouco mais do que R$ 10 mil. Se fosse necessário utilizar o dinheiro em alguma emergência, ficaria um pouco complicado. Mas no décimo ano, a situação melhorou um pouco, pois o sistema de amortização do financiamento permitiu guardar um pouco mais de dinheiro, que junto com os juros compostos, aumentaram consideravelmente o valor aplicado. Se ficássemos pagando aluguel durante os primeiros 5 anos, só de investimentos, já teríamos 65 mil reais, graças a mágica dos juros compostos, o que ajudaria bastante no caso de usar como entrada em um financiamento. Já com 10 anos, o montante aplicado é equivalente ao valor do financiamento, mas lógico, o apartamento desejado não vai estar custando mais este mesmo valor.

No segundo cenário, vamos ser um pouco mais arrojado, conseguindo reservar R$ 1500 por mês para obrigações, e com a sobra, realizar algum tipo de investimento um pouco mais arrojado. Podemos utilizar como exemplo, o Tesouro Direto, que na minha opinião é o melhor tipo de investimento em renda fixa, que permite rendimentos de até 1% ao mês. O valor do aluguel será um pouco maior, em R$ 700,00, com a taxa de reajuste anual de 7%.

Podemos ver, que nesta situação, mesmo pagando o financiamento, a quantia que conseguimos aplicar já é bem maior. Se nestes 5 anos, você optar em continuar pagando aluguel, aplicando as sobras no tesouro direto, você vai conseguir R$ 115 mil para usar de entrada em seu apartamento. Pelo site da Caixa, teríamos que financiar um valor bem menor, com o prazo de 10 anos somente. O que acharam da ideia, reduzir de 30 anos, para somente 15 anos ??…

No terceiro cenário, vamos simular aplicações de alto risco, em bolsa de valores, acreditando que no médio prazo teremos uma rentabilidade de 2% ao mês, com as outras variáveis iguais ao cenário 2. Esta estratégia foi criada apenas por título de curiosidade, ela não é recomendada, devido aos riscos que a renda variável pode ocasionar.

Com esta estratégia no final de 5 anos, não é necessário nem realizar um financiamento, pois a quantidade aplicada é bem superior. Mas para isto ficamos a mercê do mercado acionário, então não temos nenhuma garantia no médio prazo. Já se você fez o financiamento, não tem tanto comprometimento com reservas financeiras, então você pode se arriscar um pouco mais, e investir no mercado financeiro.

Se quiserem visualizar esta análise com maiores informações, e criar suas próprias estrategias, podem baixar a planilha aqui

Para encerrar esta análise, salientamos que todos estes cálculos são apenas superficiais, e não levam em conta a valorização/desvalorização do imóvel. Olhando todas estas planilhas, podemos usar como base, para criar uma estratégia de investimentos e compra do imóvel no médio prazo.

Algumas dicas para ajudar na composição da estratégia.

• Procure juntar o máximo de dinheiro, se possível 50% do valor do imóvel, como entrada no financiamento. Isto reduz bastante os valores, e o tempo que você terá que pagar no fim do financiamento.
• Use e abuse da disciplina financeira. Siga religiosamente a sua estrategia, guarde um pouco todo mês, e deixe que os juros compostos trabalhem por você.
• Minimize o aluguel, procurando por lugares mais em conta. Vale a pena morar em lugares mais simples agora, para economizar e comprar a casa dos sonhos.
• Não fique a vida inteira pensando somente em economizar, procure viver a vida, aproveite mesmo, mas lógico, tudo isto com moderação financeira.
• Sempre tenha uma reserva de emergência. Se você perder o emprego amanhã, como que fica ? Sempre guarde um dinheiro suficiente a 1 ano de salário recebido, pois você tem que cumprir com as suas obrigações de financiamento/aluguel.
• Se for procurar um investimento, cuidado com o gerente do seu banco. O produto que ele vai oferecer é bom para o banco, e não para você.